Ecco le peculiarità del rendiconto condominiale: fondamentale la chiarezza per i condòmini

Il rendiconto condominiale deve essere composto da tre documenti distinti (registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa) e redatto secondo un sistema misto cassa-competenza, purché sia idoneo a rendere intellegibili ai condòmini le voci di entrata e di uscita con le relative quote di ripartizione, in ossequio al principio di prevalenza della sostanza sulla forma e al principio di buona amministrazione.
Questo il principio richiamato dai giudici (sentenza numero 25446 del 16 settembre 2025 della Cassazione) per chiudere il contenzioso sorto in uno stabile in provincia di Trieste e originato dall’azione con cui un condòmino ha impugnato la delibera recante l’approvazione del rendiconto consuntivo per l’esercizio 2016 e di quello preventivo per l’esercizio 2017, contestandone la redazione secondo il criterio misto cassa-competenza, anziché solo per cassa, in spregio al regolamento condominiale, alle regole di redazione del bilancio e all’accordo raggiunto tra il condominio e il condòmino in sede di mediazione.
Per i magistrati di Cassazione le contestazioni proposte dal condòmino sono prive di fondamento.
In premessa vengono effettuate, però, alcune precisazioni in ordine all’asserita duplicazione dell’obbligo di rendiconto.
Vero è che la riforma attuata con legge numero 220 dell’11 dicembre 2012 ha reso complessa ed articolata la gestione contabile del condominio, arricchendo la redazione del rendiconto condominiale (di fatto assimilabile ad un bilancio) con dettagli tecnico-contabili ritenuti necessari per la veritiera e trasparente registrazione degli accadimenti economico-finanziari riguardanti il condominio. Le norme di riferimento consentono di identificare i principali elaborati contabili che contribuiscono alla costruzione del rendiconto. In particolare, si annovera tra la documentazione più significativa: il registro di anagrafe condominiale (contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento); il registro di contabilità, ove sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita; la documentazione inerente alla propria gestione, riferibile sia al rapporto con i condòmini, sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio; lo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; il rendiconto condominiale annuale della gestione. Inoltre, la documentazione contabile costituisce parte integrante ed indispensabile del rendiconto condominiale annuale, costituito dal registro di contabilità, riepilogo finanziario, nota sintetica esplicativa della gestione.
Illogico, quindi, ipotizzare un doppio rendiconto, sanciscono i magistrati di Cassazione.
A prescindere, quindi, da quanti e quali possano essere i documenti contabili utilizzati nel corso della gestione e dalla loro denominazione (scelte quantitative e terminologiche rimesse alla sensibilità e alle competenze ragionieristiche dell’amministratore), ciò che la legge impone all’amministratore è lo svolgimento e restituzione ai condòmini delle attività gestionali, e, in particolare, la tenuta di un’unica rendicontazione annuale composta da tre diversi elaborati tecnici, ciascuno avente funzioni gestionali diverse: un prospetto (registro di contabilità, o libro di cassa, o registro cronologico delle entrate e delle uscite), che deve evidenziare i vari movimenti di entrata e di uscita di cassa, in maniera analitica ed in sequenza cronologica in rispetto del loro accadimento, in modo da poter consentire ai condòmini amministrati un’accurata verifica in ordine alla rispondenza delle entrate e delle uscite rispettivamente con le quote incassate da ogni singolo condomino e con le spese pagate ai fornitori. Un diverso prospetto (riepilogo finanziario, o stato patrimoniale) che puntualizzi e riepiloghi il complesso di informazioni circa lo stato degli elementi dell’attivo e del passivo, tenendo conto anche delle gestioni pregresse, al fine di definire la consistenza patrimoniale del fabbricato e consentire il controllo della tenuta contabile, nel quale saranno pertanto riportate le quote condominiali non ancora riscosse (crediti) e gli impegni di spesa non evasi (debiti). Il terzo documento richiesto è, infine, rappresentato da una nota esplicativa, consistente in una relazione particolareggiata che espone i tratti più salienti caratterizzanti la gestione contabile, e le loro conseguenze, con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
In definitiva, il rendiconto condominiale deve specificare nel registro di contabilità le voci di entrata e di uscita, documentando gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario ed alle relative manifestazioni finanziarie; nel riepilogo finanziario e nella nota sintetica esplicativa della gestione saranno riportati i dati inerenti alla situazione patrimoniale del condominio, con indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, avendo riguardo al risultato economico delle operazioni riferibili all’esercizio annuale, determinato dalla differenza tra ricavi e costi maturati.
Allorché il rendiconto non sia composto da registro, riepilogo e nota, parti inscindibili di esso, ed i condòmini non risultino perciò informati sulla reale situazione patrimoniale del condominio quanto ad entrate, spese e fondi disponibili, può discendere – indipendentemente dal possibile esercizio del concorrente diritto spettante ai partecipanti di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa – l’annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione.
Il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, documenti contabili che compongono il rendiconto, sono certamente ispirati dallo scopo di realizzare l’interesse del condomino a una conoscenza concreta dei reali elementi contabili ivi recati dal bilancio, e sono, quindi, orientati dall’esigenza di informazione dei partecipanti, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e consentire in assemblea l’espressione di un voto cosciente e meditato. Più precisamente, il rendiconto, nella sua parte economica, precede l’elencazione delle spese eseguite dall’amministratore per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio; l’esercizio dei servizi comuni; gli interventi innovativi o di manutenzione straordinaria. Per la parte finanziaria, il rendiconto deve rendere intellegibili ai condòmini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione.
Pertanto, alla luce della riforma, il rendiconto non può più essere redatto per sola cassa (ossia con la sola indicazione delle entrate e degli esborsi effettuati nell’anno), ma deve essere redatto anche per competenza, in quanto quest’ultima modalità contabile prevede che ci sia l’indicazione specifica degli impegni di spesa: sia quelli realizzati nell’anno, pagati nello stesso anno e di competenza del medesimo anno; sia quelli non pagati ma di competenza dello stesso anno (che pertanto rappresentano debiti); sia l’indicazione specifica delle quote ordinarie e straordinarie previste e deliberate e incassate nell’anno; sia quelle previste e deliberate nell’anno, pertanto di competenza dello stesso, ma non incassate nell’anno (quindi rappresentanti i crediti nella situazione patrimoniale).
La sintesi tra rendiconto economico e rendiconto finanziario rappresenta il bilancio, che, dunque, deve contenere (tra l’altro) il registro cronologico dei movimenti di cassa, risolvendosi, dunque, in un sistema misto cassa-competenza.
Opera, in ogni caso, precisano i giudici di Cassazione, il principio della prevalenza della sostanza sulla forma, che costituisce una specificazione del principio della correttezza e veridicità dell’informazione contabile e del principio di chiarezza, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci va effettuata tenendo conto della sostanza dell’operazione. Ciò significa che per la validità della deliberazione di approvazione del rendiconto condominiale non è necessaria la presentazione all’assemblea di una contabilità redatta con rigorose forme, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società. È, piuttosto, sufficiente che essa sia idonea a rendere intelligibile ai condòmini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione. Non occorre nemmeno che entrate e spese siano trascritte nel verbale assembleare, o che siano oggetto di analitico dibattito ed esame, potendo l’assemblea procedere sinteticamente all’approvazione alla stregua della documentazione giustificativa fornita dall’amministratore. La documentazione allegata deve dare prova delle somme incassate, nonché dell’entità e della causale degli esborsi fatti, e di tutti gli elementi di fatto che consentano di individuare e vagliare le modalità con cui l’incarico di amministrazione è stato eseguito.
In definitiva, affinché la deliberazione di approvazione del rendiconto, ovvero dei distinti documenti che lo compongono, possa dirsi contraria alla legge, occorre accertare che dalla violazione dei diversi criteri di redazione dettati dal Codice Civile discenda una divaricazione tra il risultato effettivo dell’esercizio, la rappresentazione della situazione patrimoniale del condominio e i risultati di cui il bilancio invece dà conto, ovvero che comunque dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota esplicativa della gestione non sia possibile realizzare l’interesse di ciascun condomino alla conoscenza concreta dei reali elementi contabili, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci non siano state effettuate tenendo conto della sostanza dell’operazione.