Niente benefici ‘prima casa’ se l’immobile viene restituito alla società edile proprietaria in origine

‘Prima casa’, addio alle agevolazioni anche se l’immobile acquistato viene restituito alla società edile proprietaria in origine.
Questa la prospettiva tracciata dai giudici (ordinanza numero 9143 de l’11 aprile 2026 della Cassazione) alla luce di un complesso contenzioso sorto in Campania.
Nel mirino del Fisco finisce una donna, destinataria di un avviso di liquidazione dell’IVA. Alla base dell’avviso vi è la revoca dell’agevolazione riconosciuta alla donna per l’acquisto di un immobile destinato ad essere sua prima casa.
Nodo gordiano è l’operazione compiuta dalla donna prima che scadessero i cinque anni dall’acquisto dell’immobile, ossia la restituzione del bene alla società edile originaria proprietaria.
Questa operazione legittima, secondo il Fisco, la revoca del cosiddetto ‘bonus prima casa’. E questa visione, ritenuta erronea dai giudici tributari provinciali, viene condivisa dai giudici tributari regionali della Campania. A loro avviso, difatti, legittimamente è stata revocata l’agevolazione usufruita dalla contribuente al momento dell’acquisto della prima casa di abitazione, in quanto il successivo accordo, concluso tra le parti, cioè la contribuente e la società edile, con effetto risolutorio dell’acquisto (per mutuo dissenso), ha comportato un ritrasferimento infraquinquennale dello stesso immobile già acquistato, trasferimento cui non ha fatto seguito il riacquisto, da parte della contribuente, di altro immobile da adibire a propria abitazione principale. Per di più, dall’accordo solutorio concluso è conseguito un concreto assetto negoziale che può ricondursi, secondo i giudici tributari regionali, al tipo del negotium mixtum cum donatione, in cui prevale il contratto di compravendita. Su questo fronte, in particolare, dalla documentazione relativa alla restituzione dell’immobile emerge che la contribuente ritrasferisce l’immobile acquistato alla società edile originariamente proprietaria previa corresponsione dell’identico prezzo convenuto quattro anni prima, e ciò attraverso il meccanismo dell’accollo di mutuo nel frattempo stipulato dalla contribuente, laddove, ovviamente, il valore complessivo e reale dell’immobile è sicuramente variato in aumento, sottolineano i giudici tributari regionali della Campania
Col ricorso in Cassazione, però, il legale che rappresenta la contribuente sostiene sia palese l’errore commesso in secondo grado, laddove, a suo dire, si è illegittimamente fatto conseguire la revoca dell’agevolazione ‘prima casa’ dalla retrocessione dell’unità immobiliare sulla base di un accordo solutorio (cosiddetto mutuo consenso) cui non possono riconnettersi, per come assunto dall’Agenzia delle Entrate in una risoluzione del 2014, effetti traslativi.
Secondo il legale, invece, la risoluzione del contratto per mutuo consenso ha un effetto giuridico si risolve nella eliminazione del precedente contratto di acquisto dell’immobile, così che la sua conclusione non può essere ricondotta, nella fattispecie, alla causa di revoca espressamente prevista dalla normativa con riferimento al trasferimento (infraquinquennale) della unità immobiliare acquistata con l’agevolazione prevista per la prima casa di abitazione (IVA al 4 per cento).
Queste obiezioni, però, non convincono affatto i magistrati di Cassazione, i quali, chiudendo il cerchio, sanciscono la legittimità dell’operato del Fisco.
In premessa, comunque, viene ribadito che, in materia di ‘bonus prima casa’, in caso di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, il contribuente conserva detti benefici se (e solo se), entro un anno dall’;alienazione dell’immobile, procede all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale. Così si concretizza, in sostanza, non una reiterazione dei benefici fiscali, ma un’eccezione alla regola della decadenza da tali benefici, eccezione che opera esclusivamente nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione, proceda all’acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale, ricordano i giudici di Cassazione, i quali precisano poi che, ai fini della rilevanza del nuovo acquisto infrannuale (sul piano della conservazione delle agevolazioni fiscali già godute per il precedente acquisto), deve sussistere il requisito della destinazione del nuovo immobile ad abitazione principale, essendo insufficiente la mera intenzione di detta destinazione.
Tornando a bomba, i magistrati di terzo grado osservano che il contenuto dell’atto negoziale cui fa riferimento il Fisco contemplava il ritrasferimento, da parte della contribuente, dell’immobile acquistato alla società edile originariamente proprietaria, previa corresponsione dell’identico prezzo convenuto quattro anni prima, e ciò attraverso il meccanismo dell’accollo di mutuo nel frattempo stipulato dalla contribuente, e aggiungono poi che il relativo rogito notarile ha assolto alla necessaria forma scritta preordinata alla sua trascrizione immobiliare.
In generale, la risoluzione per mutuo consenso risolutivo, o, anche, mutuo dissenso, presuppone che gli effetti traslativi del contratto non si siano ancora prodotti là dove, nella diversa ipotesi di effetti traslativi già compiuti ed ormai esauriti, non di mutuo dissenso deve parlarsi, quanto di stipulazione tra le stesse parti di un diverso negozio avente effetti uguali e contrari al precedente (cosiddetto contrarius actus). Vero è che in tal caso le parti raggiungono lo scopo pratico di ripristinare lo stesso assetto patrimoniale precedente al contratto risolto, ma ciò avviene appunto in forza di una nuova ed autonoma manifestazione di volontà negoziale. Nello specifico, poi, il mutuo dissenso costituisce un atto di risoluzione convenzionale (o accordo risolutore), che rientra nell’autonomia negoziale dei privati, i quali sono liberi di regolare gli effetti prodotti da un precedente negozio a prescindere da esistenza o sopravvenienza di eventuali fatti impeditivi o modificativi dell’originario regolamento di interessi. Con esso si determina, in sostanza, un caso di ritrattazione bilaterale del contratto con la conclusione di un nuovo negozio uguale e contrario a quello da risolvere, sicché esso integra, sottolineano i giudici di Cassazione, un contratto del tutto nuovo ed autonomo, con cui le stesse parti estinguono un contratto precedente, liberandosi dal relativo vincolo. Peraltro, l’accordo risolutorio può concernere anche un contratto ad effetto reale, nel qual caso si opera un nuovo trasferimento della proprietà al precedente proprietario, ed è proprio per questa ragione – il nuovo trasferimento – che in tale ipotesi vi è onere della forma scritta ad substantiam.
Tirando le somme, il mutuo dissenso è un nuovo contratto, con contenuto eguale e contrario a quello originario, sanciscono i giudici di Cassazione, e, ragionando nell’ottica del ‘bonus prima casa’, la retrocessione del bene, come quella effettuata dalla contribuente, è catalogabile come trasferimento infraquinquennale della proprietà del bene acquistato a condizioni agevolate, con conseguente perdita dei benefici fiscali, non avendo la contribuente acquistato, entro un anno dalla retrocessione dell’immobile, un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.