Lastrico solare e terrazza a livello: oneri economici a carico anche dei proprietari di unità abitative sottostanti

In ambito condominiale, l’obbligo dei proprietari di unità abitative sottostanti il lastrico solare o la terrazza a livello, in uso o di proprietà esclusivi, di concorrere, nella misura dei due terzi, nelle relative spese di ricostruzione o manutenzione trova fondamento nel principio per cui i condòmini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilitas che la cosa da ricostruire o riparare fornisce ai singoli appartamenti. Non a caso, indipendentemente dal regime di uso o proprietà esclusivi, le decisioni circa la necessità di procedere a riparazione, ricostruzione e sostituzione degli elementi strutturali del lastrico o della terrazza a livello, funzionali alla copertura dell’edificio, spettano all’assemblea, cui è riservata una valutazione discrezionale di merito.
Questa la prospettiva ribadtia dai giudici (ordinanza numero 21572 del 24 giugno 2026 della Cassazione) alla luce del contenzioso sorto in uno stabile in provincia di Trieste.
In sostanza, l’utilitas che il lastrico solare o la terrazza a livello assicurano alle unità immobiliare da essi coperte giustifica non solo l’onere condominiale di contribuzione ma anche i correlativi poteri deliberativi dell’assemblea, senza che nessuna rilevanza rivesta la natura del diritto di uso esclusivo, ovverosia il suo carattere reale o personale, spettante a taluni condòmini.
Riflettori puntati, nella vicenda in esame, sulla delibera relativa alla ripartizione delle spese per la straordinaria manutenzione della terrazza a livello, di uso e proprietà esclusiva di una condòmina. Con tale delibera le spese sono state ripartite, Codice Civile alla mano, per la parte che funge anche da copertura dell’edificio tra i muri perimetrali, con esclusione della parte aggettante con funzioni di balcone, le cui spese sono state poste a carico della condòmina, la quale contesta tale onere economico a suo carico, ritenendo che anche per la parte aggettante con funzioni di balcone le spese vadano suddivise secondo le proporzioni previste dal Codice Civile per i lastrici solari di uso esclusivo, ossia un terzo a carico di chi ne ha l’uso esclusivo, appunto, e due terzi a carico di tutti gli altri condòmini.
Per i magistrati di Cassazione, come già per i giudici di merito, le obiezioni sollevate dalla condòmina sono prive di fondamento. Legittima la delibera impugnata, poiché le spese per la parte aggettante della terrazza sono state caricate esclusivamente sul proprietario dell’appartamento da cui protende la terrazza, mentre per l’altra parte (di copertura) le spese state correttamente ripartite considerando anche gli altri condòmini.
In sostanza, grava su chi ha l’uso esclusivo della parte aggettante della terrazza il pagamento pieno delle spese, mentre vanno parzialmente sopportate a carico del condominio le spese del lastrico nella parte che svolge funzione di copertura, restando a carico esclusivo del proprietario della unità che ne beneficia la quota sulle parti aggettanti che non svolgono funzione di copertura del fabbricato.
Ormai pacifica la distinzione tra parte aggettante (ad esclusivo uso e vantaggio del singolo) e parte (anche) di copertura, per cui la funzione di copertura del palazzo spetta solo alla parte compresa entro i muri perimetrali, non anche alla parte aggettante.
Per fare chiarezza, i magistrati di Cassazione ribadiscono che la terrazza a livello, equiparata al lastrico solare, ed alla cui manutenzione sono tenuti tutti i condòmini titolari esclusivi di porzioni cui essa funge da copertura, consiste in una superficie scoperta, posta al sommo di alcuni vani, ma non necessariamente alla sommità dell’intero fabbricato, e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, destinata perciò tanto a coprire la verticale di edificio sottostante, quanto, e soprattutto, a dare un affaccio e ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata e del quale rappresenta una proiezione verso l’esterno.
Restano a carico esclusivo dei proprietari delle unità immobiliari corrispondenti, quindi, le spese di restauro dei balconi aggettanti dell’edificio condominiale, ovvero, di quelli sporgenti dalla facciata, in quanto elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato, poiché essi non svolgono alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio.
Nella stessa prospettiva, i balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento da cui protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio –, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto previsto dal Codice Civile in materia di ripartizione delle spese per i lastrici solari di uso esclusivo.