Vendita di immobile con abusi edilizi: risarcimento comprensivo di deprezzamento e spese riparatorie

In caso di truffa contrattuale nella vendita di un immobile con abusi edilizi, il risarcimento del danno può comprendere cumulativamente sia il deprezzamento dell’immobile sia le spese necessarie per l’eliminazione degli abusi. Ciò non costituisce una duplicazione risarcitoria, in quanto le spese per rimuovere gli abusi non compensano la riduzione di valore dell’immobile, ma eliminano elementi abusivi il cui valore era stato considerato nel prezzo di vendita originario. Questi i principi fissati dai giudici (ordinanza numero 28765 del 7 novembre 2024 della Cassazione), chiamati a prendere in esame il contenzioso relativo alla compravendita di un immobile caratterizzato anche da alcuni abusi edilizi. Ampliando l’orizzonte, i giudici chiariscono che il riconoscimento del rimborso delle spese necessarie per l’eliminazione degli abusi da cui l’immobile compravenduto è affetto non può in nessun caso ritenersi ricompreso negli importi riconosciuti, a favore del compratore, a titolo di deprezzamento dell’immobile. Nel caso specifico, però, le spese per l’eliminazione degli abusi caratterizzanti l’immobile non valgono in nessun caso a compensare la riduzione del valore dell’immobile abusivo compravenduto (né è dato ovviamente parlare di azione di esatto adempimento), poiché quelle spese valgono unicamente ad eliminare i manufatti abusivi il cui valore era stato viceversa considerato dalle parti ai fini della determinazione del prezzo originariamente convenuto tra le parti. Ciò posto, una volta eliminati gli abusi (e sostenute le corrispondenti spese), l’immobile non risulta affatto riportato al valore integrale originariamente convenuto tra le parti, rimanendo piuttosto deprezzato dall’eliminazione di una sua componente costitutiva (quella abusiva), con la conseguente logica cumulabilità del rimborso per l’eliminazione degli abusi con gli importi riconosciuti a titolo di riduzione del prezzo.