Spesa per l’autoclave: sì alla suddivisione in base ai millesimi

Legittima la delibera assembleare con cui la spesa relativa all’autoclave utilizzata per il palazzo viene suddivisa in base ai millesimi dei singoli condòmini. Questo il chiarimento fornito dai giudici (sentenza del 4 agosto 2024 del Tribunale di Termini Imerese). In sostanza, le spese relative alla installazione dell'autoclave restano soggette agli stessi criteri di ripartizione fissati per l'impianto idrico, mentre è irrilevante la circostanza che l'edificio sia composto di più piani, serviti in misura differente dalla pompa dell'autoclave, e quindi essa non può giustificare una diversa ripartizione delle spese secondo il criterio della proporzionalità rispetto all'uso. E, secondo i giudici, tale visione si applica anche alla ripartizione delle spese di manutenzione dell’impianto. Il caso, verificatosi in Sicilia, dove ci sono non pochi problemi per la fornitura di acqua potabile alle abitazioni private, ha avuto origine quando alcuni condòmini hanno impugnato la delibera, adottata dall'assemblea, con cui la spesa straordinaria (oltre 1.000 euro) per la manutenzione dell'autoclave era stata suddivisa tra i condòmini in base ai rispettivi millesimi. In primo grado la delibera è stata annullata, poiché, secondo il giudice, ripartendo la spesa secondo la tabella millesimale, i condòmini avrebbero sopportato un onere economico superiore a quello loro spettante, e ciò in virtù del fatto che essi non erano proprietari, né utilizzavano la piscina collocata nel lato monte del condominio, per la quale veniva prevalentemente impegnata l'autoclave. Di diverso parere, invece, il giudici di appello, il quale ha osservato, in premessa, che, salvo diversa disposizione di legge derogatoria, il concorso alle spese di conservazione relativa a beni condominiali in sé e per sé, intesi quale oggetto della proprietà comune facente capo a tutti i condòmini, o ad una parte, deve pur sempre essere commisurato al valore delle proprietà esclusive. Allo stesso tempo, il giudice ha sottolineato che la necessità dell'esecuzione di interventi di manutenzione, soprattutto straordinaria, su un bene può dipendere non solo dall'usura provocata dall'utilizzo ma anche da fattori esterni ed imponderabili. In quest'ultimo caso, la scelta dei millesimi di proprietà diventa obbligata poiché non si può pretendere di dividere, sulla base dell'uso, una spesa che non ha alcun legame causale con l'uso. Ampliando l’orizzonte, poi, il giudice ha anche posto in rilievo che l'impianto idrico serve pur sempre tutte le unità immobiliari, costantemente ed indistintamente. Ciò significa che la funzione strumentale dell'impianto idrico, sia nel contesto dell'utilizzo, sia nel contesto dell'inutilizzo dell'acqua, procura un vantaggio indifferenziato a tutti i condòmini. E peraltro, sempre ad avviso del giudice, nessuna rilevanza può essere attribuita ai metri cubi d'acqua potenzialmente consumabili dalla piscina e dai servizi accessori, che, al limite, potrebbero rivestire un ruolo ai fini della ripartizione delle spese di esercizio in assenza di contatori di sottrazione. Andando ancora più nel dettaglio, poi, l'autoclave non rappresenta un'innovazione ma un'opera di conservazione dell'impianto idrico, di cui costituisce una componente. Quindi, un'autoclave, diretta a consentire l'utilizzazione costante dell’impianto idrico di un edificio condominiale, costituisce parte integrante dell'impianto medesimo. E, perciò, l'installazione di un'autoclave non cambia né la consistenza, né la destinazione dell'impianto idrico comune, ma lo modifica con l'aggiunta di un apparecchio che consente all'acqua, in caso di pressione insufficiente, di raggiungere i piani alti. Di conseguenza, le spese di installazione e le spese di manutenzione dell'autoclave divergono solo per il momento in cui sono affrontate ma, nella sostanza, hanno natura omogenea ed impongono una regolamentazione uniforme. Tirando le somme, le spese relative all’autoclave debbono essere ripartite in proporzione delle quote millesimali di spettanza. Tale soluzione tiene conto del fatto che l'utilità fornita alle singole proprietà esclusive è comunque paritaria, poiché, anche nei momenti in cui non si utilizza acqua, il sistema comunque ne assicura continuativamente la presenza ai punti di prelievo. E nei momenti di consumo individuale, poi, l'impianto idrico serve pur sempre tutte le unità immobiliari, costantemente ed indistintamente, precludendo così la possibilità di registrare delle variazioni di utilitas in rapporto all'azione dell'infrastruttura.